Радник з питань будівництва Altelaw&Sempra Іван Федорін у колонці для Енергореформи розповів про зміни законодавства, яке регулює діяльність індустріальних парків.

25 вересня 2026 року Президент підписав Закон України № 4961-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення функціонування індустріальних парків». Основна частина змін набирає чинності через три місяці з дня опублікування закону, окремі положення – з дня, наступного за днем опублікування.

Закон передбачає як усунення окремих неточностей, так і запровадження нових підходів.

Одним із них є статус екоіндустріального парку. Його ініціатор, керуюча компанія, учасники та інші суб'єкти здійснюють діяльність у сфері промислового симбіозу: обмінюються ресурсами, відходами та побічними продуктами, повторно використовують воду, співпрацюють у сфері когенерації та використання енергії з відновлюваних джерел.

Керуюча компанія такого парку має впровадити системи екологічного та енергетичного менеджменту і заходи з енергоефективності.

Критерії, порядок отримання статусу та особливості функціонування екоіндустріальних парків визначатиме Кабінет Міністрів, тому практичні умови застосування цього статусу стануть зрозумілими після ухвалення відповідних актів Уряду.

Інші зміни, важливі для будівельного та енергетичного бізнесу, розглянемо далі.

1. Ініціатор може виконувати функції керуючої компанії

Ініціатор створення – суб’єкт господарювання тепер може прийняти рішення про самостійне виконання функцій керуючої компанії. Статус керуючої компанії він набуває в день прийняття рішення.

У такому разі конкурс з вибору керуючої компанії не проводиться і договір про облаштування та функціонування парку не укладається.

У нашій практиці це питання виникало неодноразово. Інвестор, який орендує землю комунальної власності і виступає ініціатором створення парку, був змушений залучати сторонню керуючу компанію або створювати для цього окрему юридичну особу, що ускладнювало структуру проєкту. Тепер ці функції може виконувати сам ініціатор.

2. Землі індустріальних парків

Землі індустріальних парків визначено окремою категорією земель та видом цільового призначення. Змінювати цільове призначення таких ділянок протягом строку, на який створено парк, заборонено.

Ділянки земель промисловості, на яких уже розташовані парки, вважаються землями індустріальних парків, а для парків, включених до Реєстру, відомості про це вносяться до Державного земельного кадастру за заявою власника або землекористувача без розроблення документації із землеустрою.

Крім цього, скасовано обмеження максимальної площі парку в 1000 га. Між земельними ділянками парку, поряд із ділянками для розміщення об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури, тепер можуть розташовуватися полезахисні лісові смуги.

Окремо слід звернути увагу на спрощення містобудівної підготовки. Раніше територія індустріального парку мала визначатися відповідно до містобудівної документації. Якщо такої документації не було, зокрема за межами населених пунктів, ініціатору доводилося замовляти розроблення детального плану території. Це тривалий і затратний процес із громадськими слуханнями та стратегічною екологічною оцінкою.

Тепер же Закон дозволяє в період воєнного стану створювати парк на підставі мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури, яким встановлюється або змінюється цільове призначення земельної ділянки.

Відповідно до цього висновку визначаються територія парку, його облаштування, містобудівні умови та обмеження. Відсутність затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні не перешкоджає створенню парку, включенню його до Реєстру та функціонуванню. Для інвестора підготовчий етап проєкту скорочується на строк розроблення та затвердження детального плану території.

3. Що нового можна будувати в парку

Перелік об’єктів, які можна розміщувати в межах парку, доповнено офісними приміщеннями без прив’язки до суб’єктів парку, закладами харчування, готелями та хостелами, спорудами подвійного призначення, об’єктами альтернативної енергетики та установками зберігання енергії, а також об’єктами для забору, підготовки та використання підземних і поверхневих вод для потреб парку.

Пункт про інші об’єкти звужено до не заборонених законодавством об’єктів і споруд, необхідних для облаштування та функціонування парку. Земельний кодекс прив’язує використання земель індустріальних парків до цього переліку, а невідповідність йому є підставою для виключення парку з Реєстру.

Облаштування парку, крім керуючої компанії та ініціатора, можуть здійснювати учасник та інший суб’єкт парку, якщо це передбачено договором про здійснення господарської діяльності в межах парку.

З переліку видів діяльності, що підлягають оцінці впливу на довкілля, виключено облаштування індустріальних парків. Об’єкти в межах парку проходять ОВД на загальних підставах.

4. Енергетика

У межах індустріального парку заборонено виробництво підакцизних товарів, до яких належить і електрична енергія. Раніше закон виключав із цієї заборони лише вироблення енергії з альтернативних джерел, тому, наприклад, когенераційна установка на природному газі під виняток не підпадала.

Тепер виняток сформульовано як «вироблення та/або зберігання електричної енергії, у тому числі з альтернативних джерел енергії». Слова «у тому числі» вказують, що альтернативні джерела – лише один із охоплених винятком випадків, і він поширюється на вироблення електроенергії незалежно від джерела.

Відтак у парку можна розміщувати газову когенерацію, інші генеруючі установки та установки зберігання енергії.

Енергозабезпечення всього парку можуть здійснювати ініціатор або керуюча компанія, діяльність яких не обмежена власними потребами.

Для цього також може бути залучений інший суб’єкт парку, якому договором про здійснення господарської діяльності може бути доручено облаштування, зокрема будівництво об’єктів генерації, зберігання енергії та мереж.

Електричні мережі парку, створені ініціатором, керуючою компанією чи іншим суб’єктом, можуть бути класифіковані як мала система розподілу.

Закон № 4961-IX звільняє їх від критерію щодо приєднаної потужності не менше 1000 кВт, набутої за результатами приєднання після визначеної законом дати. Статус малої системи розподілу стає доступним для менших парків і для парків, мережі яких приєднано раніше.

Разом з тим, на відміну від ініціатора та керуючої компанії, учасник може виробляти та/або зберігати енергію виключно для забезпечення власної діяльності у сфері переробної промисловості, оброблення відходів, наукових досліджень і розробок.

Власна СЕС, когенераційна установка чи УЗЕ заводу цьому обмеженню відповідають.

Водночас, будівництво генерації для продажу електроенергії виходить за його межі. Учасник, який порушив вимоги закону, втрачає свій статус і набуває статусу іншого суб’єкта парку, що не має права на податкове та митне стимулювання.

Ліцензування виробництва, зберігання, постачання та розподілу електроенергії в парку здійснюється за загальними правилами.

5. Нові підстави для виключення з Реєстру

Закон № 4961-IX передбачає нові підстави для виключення індустріального парку з Реєстру: відсутність щонайменше двох учасників протягом трьох років з дня рішення Кабінету Міністрів про включення парку до Реєстру, зменшення площі до менше ніж 10 га, провадження забороненої в межах парку діяльності, закінчення строку, на який створено парк, а також заява ініціатора.

Крім того, уточнено підставу щодо відсутності керуючої компанії протягом двох років. Строк тепер обчислюється з дня рішення Кабінету Міністрів про включення парку до Реєстру, а сама підстава не застосовується, якщо функції керуючої компанії виконує ініціатор.

До двох обов'язкових учасників зараховуються тільки суб'єкти переробної промисловості, оброблення відходів, наукових досліджень і розробок. Готелі, логістичні та енергетичні компанії, які працюють у парку як інші суб'єкти, не враховуються.

Окремий наслідок виключення стосується земель державної та комунальної власності. Якщо ділянку передано в оренду без земельних торгів для створення та функціонування парку, а парк виключено з Реєстру і протягом року не включено повторно, орендодавець може розірвати договір оренди в односторонньому порядку.

Земельний кодекс дозволяє передавати без торгів в оренду землі індустріальних парків лише керуючим компаніям, ініціаторам такого права не надано. Тому норма стосується передусім парків, створених органами влади чи місцевого самоврядування, де земля передана керуючій компанії без торгів.

Повторне включення можливе не раніше ніж через шість місяців після виключення, тож на відновлення статусу залишається близько півроку. З припиненням оренди припиняються й договори суборенди, на підставі яких учасники та інші суб'єкти будують свої об'єкти.

Змінено також підстави ліквідації парку. Раніше парк ліквідовувався, якщо протягом двох років з дня рішення про його створення не було укладено договір з керуючою компанією або якщо учасники три роки не здійснювали господарської діяльності. Тепер ці обставини є підставами лише для виключення з Реєстру, а ліквідувати парк до завершення строку може тільки ініціатор за згодою керуючої компанії та учасників.

Висновок: Закон № 4961-IX усуває низку перешкод, які на практиці стримували створення індустріальних парків приватними інвесторами.

Можливість ініціатора виконувати функції керуючої компанії спрощує структуру проєкту, а створення парку за відсутності затвердженої містобудівної документації може скоротити підготовчий етап на місяці.

Дозвіл на генерацію незалежно від джерела енергії, установки зберігання та спрощений доступ до статусу малої системи розподілу дають змогу закладати власне енергозабезпечення ще в концепції парку. В умовах дефіциту потужностей для інвестора це стає одним із важливих чинників вибору майданчика.

Разом з тим закон посилює вимоги до реального функціонування парків: перебування в Реєстрі залежить від залучення щонайменше двох учасників протягом трьох років.

Тому зміни найбільше сприятимуть проєктам із реальними виробничими резидентами та продуманою моделлю енергозабезпечення, тоді як для парків, створених формально, ризики зростають. Практичний ефект окремих новел залежатиме від актів Уряду, зокрема щодо екоіндустріальних парків.